Arrendamento acessível: os novos limites de renda em Guimarães e Braga

Desde 14 de outubro, cada concelho tem um teto de renda para o arrendamento acessível. Em Guimarães, um T2 pode ser arrendado até 505 € por mês; em Braga, até 671 €. Em troca, as rendas ficam isentas de IRS.

Atualizado em 14 de outubro de 2026 · 5 min de leitura

Por Nelson Costa — mediador imobiliário (AMI 24975), em português e francês.

Quem tem uma casa para arrendar em Guimarães ou em Braga passou a ter uma escolha concreta: arrendar ao preço de mercado e pagar imposto sobre as rendas, ou ficar abaixo de um teto fixado por lei e não pagar IRS sobre elas. Os tetos foram publicados a 13 de outubro. Explico o que mudou, quanto são nestes dois concelhos e como fazer a conta para saber se compensa.

1. O que mudou

O Regime Simplificado de Arrendamento Acessível (RSAA), criado pelo Decreto-Lei n.º 97/2026, de 20 de maio, está em vigor desde 1 de setembro e substitui o antigo Programa de Apoio ao Arrendamento. Faltava saber qual era a renda máxima em cada concelho. A Portaria n.º 454/2026/1, publicada a 13 de outubro, fixou esses limites por tipologia, de T0 a T5, e aplica-se desde 14 de outubro.

Os limites partem de 80% da renda mediana que o INE divulga para cada concelho. Nos contratos celebrados entre 1 de setembro e 13 de outubro aplicaram-se os limites antigos, da Portaria n.º 176/2019. Os contratos feitos no programa anterior mantêm os benefícios que já tinham.

2. Os limites em Guimarães e Braga

Renda máxima mensal para o contrato entrar no regime:

Fonte: anexo da Portaria n.º 454/2026/1. Os limites são atualizados a 1 de janeiro de cada ano. Antes de assinar um contrato, confirme o valor em vigor na plataforma do IHRU, no Portal da Habitação.

Para comparar: em Lisboa, o teto de um T2 é de 1.309 €. O valor mais baixo do país é de 224 €, para um T0, em alguns concelhos.

3. Quando o teto pode ser mais alto

• Estacionamento privativo incluído no arrendamento: mais 10%. Um T2 em Guimarães com garagem passa de 505 € para 555,50 €.
• Classe energética A ou superior, com certificado válido à data do contrato: mais 10%. A classe B não conta.
• As duas majorações podem somar-se.

Também é possível arrendar apenas um quarto. Nesse caso, o limite é proporcional à área do quarto em relação à área de todos os quartos da casa, e um quarto com casa de banho privativa conta com mais 25% de área.

4. O que ganha o senhorio e o que tem de cumprir

As rendas de um contrato no RSAA ficam isentas de IRS (ou de IRC, no caso de empresas), desde o início do contrato e enquanto as regras forem cumpridas. Em troca:

• A renda mensal não pode passar o limite do concelho e da tipologia.
• O contrato dura, no mínimo, 3 anos, se for para habitação permanente. Para residência temporária, por exemplo de estudantes ou de trabalhadores deslocados com residência fiscal noutro concelho, o mínimo é de 3 meses.
• O contrato é comunicado às Finanças, como qualquer arrendamento.
• Até 15 de janeiro do ano seguinte, submete na plataforma do IHRU uma cópia do contrato e o comprovativo dessa comunicação. Para contratos de 2026, o prazo é 15 de janeiro de 2027.

Como regra geral, o regime não impõe limite de rendimentos ao inquilino nem taxa de esforço máxima. Se as condições deixarem de ser cumpridas, o benefício cessa e o senhorio paga o imposto em falta, com juros.

5. Compensa? Faça esta conta

Fora do RSAA, as rendas de habitação até ao limite de renda moderada previsto na lei (2,5 vezes a retribuição mínima mensal de 2026, ou 2.300 €) podem beneficiar, até ao fim de 2029, de uma taxa autónoma de IRS de 10%, salvo regime mais favorável. Fora desse limite, a tributação pode ser diferente. A isenção poupa-lhe esses 10%; em contrapartida, a renda fica limitada ao teto.

A conta simples é dividir o teto por 0,9. O resultado é a renda de mercado a partir da qual, mesmo pagando os 10%, lhe fica mais dinheiro fora do regime:

• T2 em Guimarães: 505 € ÷ 0,9 ≈ 561 € por mês.
• T2 em Braga: 671 € ÷ 0,9 ≈ 746 € por mês.

Se a sua casa se arrenda bem acima destes valores, o regime geral tende a render mais. Se o valor de mercado anda perto do teto, o RSAA pode compensar, e ainda lhe dá um contrato estável de pelo menos três anos. É uma conta simplificada: as despesas que pode deduzir às rendas, como o IMI, o condomínio ou as obras de conservação, baixam o imposto no regime geral e aproximam ainda mais o ponto de equilíbrio do teto. Confirme sempre com o seu contabilista.

6. Se procura casa para arrendar

Pode perguntar ao senhorio se o contrato fica no arrendamento acessível: nesse caso, a renda nunca pode passar o teto do concelho. Se cumprir as condições legais de dedução de rendas de habitação permanente, pode deduzir no IRS 15% das rendas elegíveis, até 900 € em 2026 e 1.000 € em 2027, sem prejuízo de limites específicos aplicáveis. Alguns municípios têm programas próprios, com regras adicionais.

Porquê comigo

Faço gestão de arrendamentos na região de Guimarães e Braga. Antes de decidir, comparo consigo a renda de mercado da sua casa com o teto do RSAA, para ver se compensa. Depois preparo o contrato, trato da documentação e acompanho o arrendamento. Se vive fora e tem casa cá, trato de tudo à distância, em português ou em francês.

Nelson Costa (Manuel Nélson Faria da Costa) — Mediador imobiliário, AMI 24975. Este artigo tem caráter informativo e geral e não substitui a análise fiscal do seu caso. Os limites de renda e as regras fiscais podem ser alterados; confirme sempre na plataforma do IHRU e com o seu contabilista antes de celebrar o contrato.