Herdou um imóvel em Portugal e vive no estrangeiro? Guia para vender à distância

Primeiro a habilitação de herdeiros, depois o registo em nome dos herdeiros e a venda. Com procuração, quase tudo se trata sem vir a Portugal.

Atualizado em 23 de setembro de 2026 · 4 min de leitura

Por Nelson Costa — mediador imobiliário (AMI 24975), em português e francês.

Receber uma casa de herança em Portugal, vivendo no estrangeiro, traz uma mistura de sentimentos e de burocracia: quem são os herdeiros, que documentos faltam, se é preciso viajar, como se resolve quando nem todos estão de acordo. Este guia organiza os passos principais — e mostra onde um acompanhamento próximo, nas duas línguas, poupa tempo e viagens desnecessárias.

1. Antes de vender: identificar todos os herdeiros

O primeiro passo não é o imóvel, é a lista de pessoas. Uma venda só avança quando estiver claro quem são todos os herdeiros e qual a quota de cada um — cônjuge, filhos, ou outros familiares, consoante o caso. É frequente haver herdeiros espalhados por vários países, o que por si só já justifica um processo bem organizado desde o início.

2. Habilitação de herdeiros: o documento que destrava tudo

Sem este documento, não é possível vender nada. A habilitação de herdeiros — feita em cartório notarial ou conservatória — identifica formalmente quem tem direito à herança. Só depois de emitida é que o imóvel pode passar para o nome dos herdeiros no registo predial, passo indispensável antes de qualquer escritura de venda.

3. Pode tratar tudo sem vir a Portugal?

Em muitos casos, sim. Uma procuração, feita num consulado português ou reconhecida localmente e depois legalizada, permite a um herdeiro (ou a um representante escolhido pela família) tratar de grande parte do processo em nome dos outros — desde assinar documentos até outorgar a escritura final. Isto é especialmente útil quando há vários herdeiros em vários países e seria impraticável reunir todos fisicamente em Portugal.

4. Quando os herdeiros não estão todos de acordo

É mais comum do que parece, e tem solução. Se uns querem vender e outros preferem ficar com o imóvel, os caminhos possíveis passam por: um herdeiro comprar a parte dos restantes, uma escritura de partilha que atribua o imóvel a quem fica com ele, ou, no limite, um processo de divisão de coisa comum em tribunal — o último recurso, e o que convém sempre evitar através de diálogo e mediação prévia entre a família.

5. Os impostos a considerar

Há dois impostos a ter em conta, e vale a pena perceber a lógica de cada um:

• Imposto do Selo — devido na transmissão por herança, à taxa de 10%. Está isento entre cônjuge, descendentes e ascendentes (filhos, pais, avós), mas aplica-se a outros graus de parentesco;
• Mais-valias — se o imóvel for depois vendido, pode haver lugar a este imposto sobre a diferença entre o valor de venda e o valor patrimonial tributário à data do óbito (não o valor que o falecido pagou originalmente). As regras variam consoante seja residente ou não residente fiscal em Portugal, por isso este é um ponto que deve confirmar sempre com um contabilista certificado antes de vender.

Não faço eu esse cálculo — mas coordeno o processo com quem faz, para que nada atrase a venda por falta de um documento fiscal.

6. Um só interlocutor para reunir todos os herdeiros e o processo

É aqui que a distância pesa menos. Em vez de cada herdeiro tratar uma parte do processo separadamente — um a habilitação, outro os documentos, outro a negociação — coordeno tudo com um único ponto de contacto: reúno a informação junto de cada herdeiro (presencialmente ou por videochamada), articulo com o notário e trato da comercialização do imóvel do início ao fim.

Porquê comigo

Vivi quinze anos em França e conheço bem as duas realidades — a de quem já não vive em Portugal há anos, e a burocracia portuguesa vista de fora. Falo português e francês, e sei que uma herança à distância junta dois tipos de desgaste: o emocional e o processual. O meu papel é aliviar o segundo, com clareza e sem pressa desnecessária.

Nelson Costa (Manuel Nélson Faria da Costa) — Mediador imobiliário, AMI 24975. Este artigo tem caráter informativo e geral sobre o processo de venda de imóveis herdados; não substitui a análise jurídica, fiscal ou notarial do seu caso. Os passos concretos de habilitação de herdeiros, partilha e tributação (Imposto do Selo, mais-valias) devem ser confirmados com um advogado, notário ou contabilista certificado, e podem variar consoante a situação familiar e fiscal de cada herdeiro. Valores e regras fiscais podem ser alterados por lei; confirme sempre à data da operação.